财务实证
| 区间 | 目标 | |
|---|---|---|
| 理财账户净值 | 0～10% | 400w |
| 买房进度 | 0～10% | 150w |
本月碎碎念
- 时间往往会搅拌超前的正确和错误决策，人是无法区别两者的区别。
- 警惕自由
- 时刻保持着理性，因为解读人性约等于凝望深渊
- 当目标变得短期，人就容易做出「搏命行为」
- 绩效是赤裸裸利益分配，管理者天然的想要隐藏以形成囚徒困境。
- 于上于下，绩效都是一把照妖镜
- 投资和投机是有明确边界的，没有对错只是分析的对象不同
本月分享 - 是否需要提前还房贷
这两天好多朋友都提到了是否应该提前还贷的问题，近两天进行了比较透彻的思考和大家分享下。结论没有什么新鲜的，还是「不要提前还贷」。这里只是补全中间的决策逻辑细节。
TD;RL
结论如下：
- 房贷利率和投资理财收益率，两者口径不同不能直接相比。
- 即不能简单用房贷利率 5% 对比理财产品收益 4%，来说理财收益小于房贷利率。
- 考虑到通货膨胀带来的货币贬值会大于房贷利率，所以不需要提前还贷。
- 假设没有通胀，经过计算后几乎无风险的理财收益可以大于房贷利息，所以不需要提前还贷，且和本金量无关
常见问题本身回顾
假设我们之前贷了250w，利率为25年， 5% 的房贷时，假设在第 25 年时在我们手头有若干钱的时候是否应该提前还贷？
此时可以看到变量有：
- 贷款年限：20年
- 房贷利率：5%
- 决策是否还款时剩余年限：20年
- 若干钱： > 0 && < 剩余本金
没有提及的变量：
- 贷款方式（等额本息/等额本金）
- 未来是否会有通货澎胀
- 个体的理财能力
- 未来房贷利率不会变化
本文主体讨论内容
在如下条件满足的情况下，是否应该提前还贷：
- 个体理财能力能够无风险大于 4%（定期理财收益）
- 假设未来不会有通胀（这么假设的原因额外内容会说）
- 假设未来房贷利率不会变化
好的，接下来重新认知「房贷利率」。一般而言，我们直觉上可能会用「房贷利率」直接和「理财年化收益」进行对比。但是这个是有问题的，理财年化收益一般是指复利，即你投资获得的利息会再次投入理财产品达到利滚利的效果。而「房贷利率」中我们每个月在还款的时候都会还掉本金，这意味着「房贷利率」得重新计算才能和「理财年化收益」进行对比。
为了方便起见，我们锚定「理财年化收益」的口径，调整「房贷利率」。这样子计算最方便。校准的方法如下：
- 通过房贷计算器，计算贷款 X 元，20年后具体一共还了多少钱（本金 + 利息）
- 最终利息占本金比率 = (还款总数 - 贷款) / 贷款
- 理财收益占本金的比率 = (1.04^20) - 1
- 对比 2 和 3 的结果谁大谁小
例子：
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注：由上面的公式也能看出赚还是亏和本金金额无关，但与贷款方式有关。不过计算方式是一样的所以没有必要赘述。
其他
这里特别讨论下通货膨胀。我没有默认在计算公式中加入通货膨胀，是因为你无法通过靠谱渠道去获得真实的通货膨胀。关于通货膨胀我们只能进行粗浅的定性分析，一般而言长期温和的膨胀为 3%。
在是否还房贷的决策中，建议将通货膨胀视为安全边际。假设把通货澎胀简单的看作理财收益的话，其实 3% 的通胀已经能够抵消 5%的房贷利率。因此无论如何都不应该提前还贷。2022 年大量有足够现金流的情况下的提前还贷行为是一种不够理性的行为。